Схеми шахраїв з нерухомістю на вторинному ринку

Як купити житло на вторинному ринку без прихованих “сюрпризів” та не стати жертвою шахраїв?

Не вірте в те, що якщо Ви купуєте нерухомість на вторинному ринку чи через ріелтора, то є «захищені» і не станете жертвою шахраїв. Оплата послуг ріелтора не захищає Вас від шахраїв.

Схеми аферистів постійно оновлюються і створені саме для таких «безпечних» Покупців, які бажають “зекономити” на послугах юриста,  довіряють, але не перевіряють дійсність наданих документів, готові закрити очі на “невеличкі”  описки в документах через «вигідну» ціну, не перевіряють наявності судових спорів щодо права власності Продавця чи можливості оскарження третіми особами права власності Покупця.

Схема №1: завдаток без повернення

Це є найпоширеніша схема аферистів, яка реалізується за наявності домовленості між Продавцем нерухомості та ріелтором. Більше того, така схема є фактично “узаконеною” та погодженою самим Покупцем нерухомості на невигідних для нього умовах у договорі завдатку.

Так, перед підписання основного договору купівлі-продажу часто Продавець чи сам ріелтор пропонують підписати договір завдатку, при цьому відмовляються від його нотаріального посвідчення, відмовляються від укладення замість нього попереднього договору купівлі-продажу.

За цивільним законодавством, договір завдатку є вигідним для обох сторін : як для Продавця, в якого залишається завдаток у разі не підписання угоди з вини Покупця, так і для Покупця, якому Продавець (згідно статті 571 Цивільного кодексу) повертає завдаток та сплачує додатково штраф в розмірі такого завдатку.

Однак,  у пропонованій шахраями редакції договору завдатку положення викладені лише на користь однієї сторони – Продавця та передбачають те, що

  • завдаток залишається у Продавця у разі не підписання угоди з будь-яких причин (тобто, як з вини Покупця, так і в разі відмови самого Продавця).
  • передбачено, що кошти завдатку «мають бути передані», але не передбачено що вони вже передані при підписанні цього договору чи будуть перераховані через банківський переказ. Передача коштів готівкою і таке положення позбавляють Покупця єдиного доказу передачі завдатку;
  • не передбачено конкретного строку укладення договору купівлі-продажу в конкретного нотаріуса, що теж унеможливлює доведення ухилення Продавця від обов’язку»;
  • до форс-мажорних обставин, які є підставою для розірвання договору завдатку віднесено “хворобу” (будь-яку, навіть ГРВІ) , не передбачено повернення Покупцю коштів у разі настання такого форс-мажору;
  • в самому договорі завдатку спеціально допускають заміну понять «завдатку» (як забезпечувального платежу) на «аванс» (як часткову оплату в рахунок вартості нерухомості), вживають неоднозначну юридичну термінологію, яка є в подальшою підставою для визнання такого договору завдатку недійсним.
  • не передбачено, положень щодо того , яка із сторін договору сплачуватиме збори, податки та інші витрати (збір на обов’язкове державне пенсійне страхування до Пенсійного фонду (1%) , державне мито (1%) , витрати на реєстрацію права власності і згоду другого з подружжя, податок з доходу фізичних осіб (5%) у разі перебування нерухомості у власності Продавця менш як 3 роки, витрати на незалежну експертну оцінку тощо). Це найвірогідніше стане предметом спору і причиною відмови Покупця від договору.
  • передбачено обов’язок Покупця сплатити вартість послуг ріелтора не лише як у разі укладення договору купівлі-продажу нерухомості, а й у разі його неукладення з будь-яких причин (в т.ч. у разі відмови Продавця від договору) . І це при тому, що договір завдатку укладаєть лише між Продавцем і Покупцем і має стосуватись лише цих 2 сторін, а не ріелтора, який не є стороною договору.

Ця схема не стосується усіх договорів завдатку, а лише тих, які містять суперечниві, незаконні та явно не вигідні для Покупця умови, укладені без нотаріального посвідчення.

Крім того, Покупець , як правило, не перевіряє ні особи ріелтора (по паспорту), ні особи Продавця чи довіреної особи, ні відповідності їх підписів в договору завдатку реальним, інші дані, вказані в договорі.

Жертвами цієї схеми найчастіше стають люди, які хочуть «зекономити» на послугах юриста (який супроводжуватиме операцію та проаналізує положення договору завдатку) та на витратах на нотаріуса (для нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу) .

Як уникнути? Звертайтесь до адвокатів АО ВАША ЧЕСТЬ для юридичного аналізу і супроводу операції з придбання нерухомості та укладайте нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу, а не підписаний у простій письмовій формі договір завдатку, дійсність якого може бути оскаржена.  Якщо Продавець відмовляється від нотаріального оформлення передачі Вами як Покупцем завдатку (по договору завдатку) чи авансу (по попередньому договорі купівлі-продажу)  –відмовтеся від угоди.

 

Схема № 2: підробка документів

Сучасні цифрові технології і вміле їх використання можуть ввести в оману навіть найприскіпливішого Покупця. Тому афери по продажу квартир за фальшивими документами є лідируючими давно.

Аферисти підробляють все, оформляють відразу кілька пакетів документів.

Іноді шахраї по дублікатам документів продають житло по кілька разів. Домовляються із кількома Покупцями одночасно, підписує частину документів, отримує всю суму коштів чи завдаток і під приводом «зайнятості на роботі» чи ще якимсь йде до початку процесу реєстрації нотаріусом права власності за Покупцем.

Ситуація, коли у однієї квартири виявляється кілька власників – є дуже небезпечною і потребує звернення до суду, доведення укладення первинної із всіх угод.

Як уникнути? Найкраще звернутися до адвоката, який перевірить всі дані Реєстрів щодо нерухомості та її власників  (в т.ч. реєстр судових ріщень, реєстр виконавчих проваджень та ін.), перевірить відповідність даних реєстрів даним в документах, помітить фальшиві документи та з’ясує чи не судяться за житло родичі,  чи немає інших судових суперечок.

 

Схема №3: спадкоємець-сюрприз

Обережними треба бути купуючи квартиру, яку Продавець нещодавно отримав у спадок або ж право спадщини на яку ще не оформив.

Йдеться про наявність інших спадкоємців на нерухомість, які можуть появитись після сплати Покупцем завдатку чи після її продажу Покупцю.

Звичайно, оскарження права власності Покупця та прав новоспеченого спадкоємця буде тривати роки, за які суд може визнати право власності на частку за спадкоємцями. Пізніше цю частку спадкоємці можуть продати Покупцю в кілька разів дорожче її собівартості або ж погрожувати зробити життя Покупця і його родини нестерпним (оскільки будуть мати право доступу у таке приміщення).

Також, майбутні спадкоємці, які ще не оформили спадщину можуть вимагати наперед завдаток. При цьому, пізніше можуть відмовитись від спадщини чи її втратити, не мати на неї жодного права. Повернути завдаток, сплачений таким «спадкоємцям» буде складно.

Що робити? Давати завдаток лише після належного і звершеного офомлення спадщини та за наявності свідоцтва про право на спадщину.

 

Схема № 4 : продаж по довіреності

Рекомендуємо купувати квартири лише у власників, а Продавців по довіреності обходити десятою дорогою.

Довіреність легко підробити. Якщо ж в справі замішаний нечесний нотаріус, то підробити достатньо лише підпис довірителя.

Перед укладення договору купівлі-продажу можна перевірити лише чи не була довіреність скасована чи відкликана, але нереально перевірити справжній це чи «липовий» підпис довірителя (без графологічної експертизи).

 

Що може свідчити про аферу і повинне насторожити:

  • дрібні описки в документах, які не відповідають даним реєстрів;
  • “свіжа реєстрація” нерухомості за останнім власником або ж кілька перереєстрацій протягом невеликого терміну. Житло могли незаконно переоформити на себе аферисти і тепер намагаються швидко продати;
  • ціна є суттєво нижча від ринкової. Не впадайте в ейфорію, коли знайшли на перший погляд «дуже вигідний» варіант, а навпаки – тверезо оцініть все та зверність до юриста;
  • невідповідності у технічному паспорті і дивне небажання Продавця перерформити технічний паспорт;
  • великий розмір завдатку. Якщо Продавець вимагає від Вас розмір завдатку від 20% до 50% від вартсоті квартири, то швидше за все він з ним і зникне. Завдаток , як правило, не перевищує 1000 у.о.
  • небажання Продавця та/або ріелтора нотаріально оформити попередній договір купівлі-продажу замість договору завдатку, небажання нотаріально оформити договір завдатку;
  • пропозиція Продавця та/або ріелтора оформити договір завдатку у простій письмовій формі, без підписів свідків;
  • пропозиція Продавця та/або ріелтора передати завдаток готівкою;
  • перебування власника житла за кордоном чи дуже далеко (в далекому населеному пункті), що робить спілкування з ним без посередників (в т. ч. ріелторів) неможливим. Невідповідності техдокументації в подальшому можуть принести багато клопоту і витрат;
  • якщо Продавець квапить і категорично відмовляється залучати фахівців;
  • якщо Продавець наполягає на підписанні договору лише і виключно у «його» нотаріуса. Це порушує негласне правило першочергового права Покупця вибирати нотаріуса .

 

Це лише кілька із десятків схем, здатних ввести в оману будь-якого Покупця без належного юридичного аналізу документів та супроводу операції з купівлі професіоналами.

 

Інвестуйте мудро! Збережіть свої заощадження, час і нерви, купуйте житло без прихованих сюрпризів. Звертайтесь до професіоналів в сфері нерухомості –  Адвокатського обєднання ВАША ЧЕСТЬ і ВИ УНИКНЕТЕ ПРОБЛЕМ ТА ЗБЕРЕЖЕТЕ СВОЇ ВКЛАДЕННЯ.

 

Звертайтесь в Адвокатське обєднання ВАША ЧЕСТЬ за контактами:

Kyivstar +380(96) 2580135

Vodafone +38 (099) 420-80-81

E-mail: 103advocat@gmail.com

Залишити відповідь